노년층의 부모와 자녀가 함께 살기 위해 세대를 합가할 경우, 일시적으로 주택 수가 늘더라도 소득세법상 양도소득세 비과세 특례가 적용되는 경우가 있습니다. 이 제도는 ‘동거 봉양’을 위한 합가 상황에서 자녀가 부담하는 세제 불이익을 덜어주는 목적입니다.
대상 요건
이 특례가 적용되기 위해서는 다음과 같은 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 기본 상황
- 자녀 세대가 1세대 1주택을 보유하고 있는 상태여야 합니다.
- 직계존속(부모 또는 조부모) 세대 역시 1세대 1주택을 보유하고 있어야 합니다.
- 이 둘이 세대를 합가하여 하나의 세대(즉, 주민등록상 세대구성)로 전환함으로써, 일시적으로 1세대 2주택이 되는 형태여야 합니다.
- 다만 주의할 점은, 이미 오래전부터 같은 세대에 있었던 경우에는 해당 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 즉 자녀가 어릴 적부터 부모와 계속 동일 세대였던 상태라면 ‘합가’로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.
- 부모(직계존속)의 조건
- 합가일 기준으로 부모 중 적어도 한 분이 만 60세 이상이어야 합니다.
- 또는 만 60세 미만이라도 암·희귀성 질환 등으로 중대한 질병 상태에 있을 경우 이 요건이 충족될 수 있습니다.
- 처분(양도) 제한 및 기간
- 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 이 특례가 적용됩니다.
- 양도 대상 주택은 합가 시점에 보유하고 있던 주택이어야 하며, 합가 이후 새로 취득한 주택을 먼저 양도할 경우 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.
- 주택을 양도할 때는 통상 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간·거주기간 등)도 충족해야 한다는 점을 유의해야 합니다.
- 적용 제외 상황
- 자녀가 무주택인 상태에서 부모의 1주택 보유 세대와 합가한 경우, 자녀 본인이 주택이 없는 상태였다면 이 특례가 적용되지 않는다는 설명이 있습니다.
- 즉 “1세대 1주택 + 1세대 1주택 → 합가” 형태여야 한다는 점이 중요합니다.
- 또한 합가 이후 다른 주택을 취득해서 다주택 상태가 된 경우, 그 주택을 양도할 때는 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.
요약하자면, 자녀가 1주택 보유 상태에서 부모(만 60세 이상 또는 중증 질환)가 1주택 보유 상태였고, 이 둘이 합가하여 일시적으로 2주택이 되었더라도 합가일부터 10년 내에 처분하면 1세대 1주택 비과세 형태가 유지될 수 있다는 제도입니다.
어디서 알아볼 수 있는가
이 제도와 관련된 정보를 확인할 수 있는 주된 경로는 다음과 같습니다.
- 국세청 홈페이지 및 세무 행정포털: 양도소득세 비과세 관련 특례 조문 및 해설이 게시되어 있습니다.
- 세무법인·회계사무소에서 발간하는 칼럼 및 안내문: 실제 사례와 세부 요건을 알기 쉽게 정리한 글이 많습니다. 예컨대, ‘동거봉양 합가 비과세 특례’라는 제목으로 해설된 칼럼이 있습니다.
- 언론 보도 및 부동산 전문 매체: 이 제도의 연령기준, 합가 시의 세대 구분 등 쟁점 사항을 정리해 준 기사들이 있습니다.
- 세무상담 창구: 실제 양도 전이라면 세무서 또는 세무사 상담을 통해 ‘내 경우에 이 특례가 적용되는가’ 여부를 미리 검토하는 것이 좋습니다.
신청 및 신고 절차
이 특례를 적용받기 위해서는 양도소득세 신고 시 다음 절차를 준수하면 됩니다.
- 양도 시점에서 해당 주택이 비과세 요건을 충족하는지를 먼저 확인합니다. 여기에는 보유기간·거주기간 요건 외에 위에서 정리한 ‘합가 요건’이 포함됩니다.
- 양도소득세 과세표준신고서(혹은 착수계산서) 제출 시 비과세 대상임을 기재하고, 필요 시 세무서에 별도로 ‘동거봉양 합가 관련 특례 적용’이라는 표시나 신청서를 제출해야 할 수 있습니다. 일부 세무자료에서는 별도의 ‘합가사실 확인서’나 ‘합가일 증명자료’를 요구하기도 합니다.
- 합가일을 입증할 수 있도록 주민등록 변경(세대합가 신고) 자료, 부모의 연령·질병 상태 증명자료(예: 의료진단서 등)가 필요할 수 있습니다. 특히 부모의 만 60세 이상 여부 또는 중증 질환 여부가 쟁점이 되기 때문에 이 부분을 증명 가능해야 합니다.
- 양도 시기 및 처분 주택이 조건을 갖췄는지 점검해야 합니다. 합가일로부터 10년 이내에 처분해야 하고, 양도 대상 주택이 합가 전에 각각 1주택 보유 상태였던 주택이어야 합니다.
- 양도세 신고 완료 후, 세무서에서 특례 적용 여부를 검토하며 이상이 없으면 비과세 처리됩니다. 만약 조건이 충족되지 않는 것으로 확인되면 이익환수 또는 과세처분이 이루어질 수 있으므로 서류를 잘 준비해야 합니다.
유의사항
- 합가일 이전부터 부모와 함께 동일 주소로 세대가 구성되어 있었다면 ‘세대합가’로 인정되지 않을 가능성이 있으므로, 합가 전에 세대분리가 되어 있었는지 여부를 확인해야 합니다.
- 부모 또는 자녀 중 어느 한 쪽이라도 보유 주택 수나 보유상태가 요건에 맞지 않으면 특례 적용이 불가합니다.
- 이 특례는 양도 시점에 주택 수 산정에서 일시적으로 생긴 2주택 상태로 인해 비과세가 배제되는 것을 막기 위한 것이며, 합가 이후 취득한 주택을 먼저 처분하는 경우는 적용되지 않거나 별도 일시적 2주택 특례 등이 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 고가주택(예: 양도가격이 12억 원 초과 등)이나 조정지역 규제 상황에서는 1세대 1주택 비과세 요건이 별도로 강화되어 있기 때문에 이 특례가 자동으로 비과세를 담보하는 것은 아닙니다.